O mercado de imóveis de leilão pode ser altamente lucrativo, mas também exige um entendimento aprofundado e uma abordagem estratégica para evitar erros comuns. Se você está começando neste setor, os próximos conselhos são essenciais para ajudar a acelerar seu sucesso e evitar os obstáculos que muitos arrematadores enfrentam. Neste artigo, vamos detalhar os 7 conselhos cruciais para iniciantes no mercado de imóveis de leilão, com base em uma análise detalhada do vídeo “7 Conselhos para Iniciar nos Imóveis de Leilão”, do canal Bruno Lucarelli.
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O mercado imobiliário, não apenas o de leilões
Quando você pensa em “mercado de leilões”, pode estar se limitando a um conceito errôneo. Leilões são apenas uma das formas de comprar imóveis, não um mercado isolado. O primeiro conselho essencial é entender que você está entrando no mercado imobiliário através dos leilões. Isso significa que os leilões são apenas uma porta de entrada para um mercado muito mais amplo.
Em outras palavras, não se concentre apenas na compra do imóvel. Ao adquirir um imóvel em leilão, você precisa de uma estratégia clara sobre o que fará com ele. Se seu objetivo é vender, alugar ou mesmo desenvolver o imóvel, o mercado imobiliário é mais complexo do que apenas encontrar oportunidades de compra com desconto. A chave para o sucesso é entender a totalidade do processo, não apenas a aquisição.
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O lucro se realiza na venda, não na compra
Muitas pessoas entram no mercado de leilão com a mentalidade de que o maior lucro vem simplesmente da compra de imóveis com grandes descontos. Porém, o verdadeiro sucesso vem da venda ou do uso estratégico do imóvel. Como o especialista do vídeo destaca, “o lucro se ganha na compra, mas a realização do lucro se faz na venda”.
Portanto, embora a compra de um imóvel com 40% ou 50% de desconto seja vantajosa, é crucial ter um plano claro sobre como você irá posicionar o imóvel no mercado. Isso pode incluir reformas, análises de mercado ou mesmo estratégias de locação. O foco deve ser na execução do projeto de forma que o retorno seja maximizado quando o imóvel for vendido ou alugado.
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Liquidez é mais importante que desconto
No mercado de leilões, é tentador se concentrar apenas no desconto obtido na compra. No entanto, liquidez (a capacidade de vender rapidamente) é um fator mais importante para iniciantes. Comprar imóveis com grandes descontos e depois ficar com eles por anos, pagando custos fixos como IPTU e condomínio, pode corroer o seu lucro.
Ao invés de buscar o maior desconto possível, foque em imóveis que podem ser vendidos rapidamente. O segredo para o sucesso no mercado imobiliário de leilões está no giro rápido dos ativos, ou seja, comprar e vender o mais rapidamente possível para aumentar seu retorno sobre investimento (ROI). Quanto mais rápido você vender, menor será o custo fixo e mais rapidamente você poderá reinvestir no próximo imóvel.
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O maior risco não é jurídico, é mercadológico
Muitos iniciantes no mercado de imóveis de leilão temem os problemas jurídicos, como a possibilidade de a arrematação ser anulada. Embora o risco jurídico não deva ser desconsiderado, o verdadeiro risco é mercadológico. Ou seja, o maior perigo está em não saber precificar corretamente o imóvel ou em não entender o mercado no qual ele está inserido.
Se você comprar um imóvel sem realizar uma análise de mercado adequada, pode acabar com um imóvel que não tem liquidez ou que custa mais para ser vendido ou reformado do que o valor pago. Portanto, invista mais em análise mercadológica e financeira. Essa análise é crucial para garantir que você está fazendo um bom negócio e minimizando os riscos.
Arrematar imóvel não vai te deixar rico
Muitos novatos pensam que basta arrematar um imóvel em leilão para ficar rico. No entanto, como o vídeo destaca, arrematar um imóvel é apenas uma parte do processo. A verdadeira riqueza vem de como você gerencia o imóvel após a compra, seja para venda, reforma ou locação.
O objetivo deve ser reinventar o ativo, e não se contentar com a compra. Por exemplo, pode ser necessário realizar uma reforma estratégica ou desenvolver um novo plano de uso para o imóvel. No mercado imobiliário de leilões, o lucro real é conquistado ao longo do processo, e não apenas no momento da arrematação.
Não existe o melhor leiloeiro ou o melhor leilão
A ideia de que existe um “melhor leiloeiro” ou “melhor leilão” é um mito. O que realmente importa é encontrar imóveis que atendam aos seus objetivos de investimento. Se você busca imóveis para uso próprio, a localização pode ser sua principal prioridade. Se está comprando para investimento, o foco deve estar no retorno financeiro.
Portanto, escolha leilões e imóveis com base em suas necessidades específicas, e não em um conceito genérico de “melhor”. Além disso, lembre-se de que o leiloeiro apenas facilita o processo de compra; ele não escolhe os imóveis à sua disposição. A sua busca deve ser voltada para imóveis que atendam aos seus critérios de rentabilidade e localização, não para o leiloeiro específico.
Comprar imóveis financiados pode trazer mais retorno
Finalmente, um dos conselhos mais surpreendentes é que comprar imóveis financiados pode gerar um ROI maior do que comprá-los à vista. Ao financiar um imóvel de leilão, você está usando o dinheiro do banco a taxas de juros relativamente baixas, mas aproveitando o potencial de lucro de 30%, 40% ou até mais no mercado de leilões.
Com essa estratégia, você pode reduzir a quantidade de dinheiro que coloca do seu bolso enquanto maximiza seus lucros. O financiamento permite que você reinvista rapidamente no mercado e utilize o capital do banco para aumentar seus retornos.
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